Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

Pour les besoins de la gestion, elles peuvent, dans certaines limites :

• procéder à des travaux d'amélioration et, à titre accessoire, à des travaux d'agrandissement et de reconstruction,
• acquérir les équipements ou installations nécessaires à l'utilisation des immeubles,
• revendre les biens sous réserve que ces cessions ne soient pas habituelles (effectuées trop fréquemment, ces opérations leur feraient perdre leur statut juridique de société civile et donc leur régime fiscal).

Dans tous les cas, il leur est formellement interdit de construire elles-mêmes les immeubles, cette activité étant réservée aux sociétés de construction.

Objet de la SCPI

L’objet d’une société civile de placement immobilier (SCPI) est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle collecte de l’argent dans le public et redistribue les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses porteurs de parts (que l’on appelle “ associés ”).
 

Les SCPI sont des sociétés civiles ayant pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. Elle collecte de l’argent dans le public et redistribue les loyers et/ou les avantages fiscaux à ses porteurs de parts (que l’on appelle “ associés ”).

Objectif de la SCPI

1. Construire un patrimoine avec un apport personnel faible.

2. Diversifier son épargne.

3. Préparer sa retraite.

4. Transmettre un patrimoine ou un revenu à ses enfants ou petits enfants.

Les avantages de la SCPI

La mutualisation des risques. 

Comme tout marché, l'immobilier est soumis à des variations cycliques. En constituant son patrimoine sur plusieurs années, à des niveaux de prix variables, en répartissant géographiquement ses biens et, de plus, dans des secteurs d'activités et pour des locataires variés, la SCPI permet d'atténuer les risques.

Le poids d'un investisseur institutionnel. 

La puissance d'investissement que représente la SCPI, lui permet de négocier ses acquisitions aux meilleurs prix. Les investissements s'opèrent le plus souvent sur le marché de l'immobilier d'entreprise, attractif par ses rendements mais difficile d'accès pour un particulier souhaitant investir en direct.

La souplesse et l'accès à cet investissement. 

Le prix d'acquisition des parts de SCPI varie de quelques centaines à quelques milliers d'euros. Il est donc aisé de déterminer son investissement en fonction de ses ressources disponibles.

La liquidité. 

Revendre un bien immobilier peut parfois prendre plusieurs mois. En revanche, la revente de parts de SCPI s'avère plus simple grâce à l'organisation d'un marché des parts de SCPI par les groupes institutionnels.

Une gestion de professionnels. 

Ceux-ci ont pour mission d'assurer la location des immeubles aux meilleures conditions et de procéder aux éventuels arbitrages nécessaires à la préservation d'un patrimoine de qualité. De même, la politique de travaux et d'entretien suivie par les spécialistes permet l'adaptation des locaux à l'usage de leurs occupants. Enfin, le quittancement et le recouvrement des créances contentieuses contribuent à l'optimisation des recettes encaissées.

L'absence de souci de gestion. 

L'investissement en parts de SCPI épargne tout souci à son titulaire. Sa quote-part de revenus locatifs nets de charges lui est directement et régulièrement versée (tous les trimestres). De plus, tous les éléments récapitulatifs nécessaires aux déclarations fiscales annuelles lui parviennent à bonne date.

La transparence d'information. 

Le statut des SCPI oblige à une grande transparence vis-à-vis des Associés porteurs de parts. Les SCPI sont ainsi contrôlées et soumises au visa de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). Les associés reçoivent tous les trois mois une information très détaillée sur l'évolution de leur placement ainsi qu'un bilan annuel à l'occasion des assemblées générales.

Forme de la SCPI

Deux formes de SCPI sont possibles :
  - SCPI à capital fixe : pour atteindre le capital plafond qui a été fixé par ses statuts, la SCPI va ouvrir successivement des augmentations de capital d’un volume et d’une durée que fixera la société de gestion. Son capital va progresser par à-coups et, entre deux augmentations de capital ou lorsque le plafond sera atteint, le capital demeurera fixe. Ainsi, si un associé veut se retirer, il faudra trouver un acheteur (ou plusieurs) qui reprenne(nt) ses parts de façon que le capital ne change pas.
  - SCPI à capital variable : à tout moment, la SCPI peut émettre des parts nouvelles ou racheter des parts pour permettre à un associé de sortir. Des limites existent à la variation de son capital : une limite haute, le capital plafond, et une limite basse multicritères. Quand un associé se retire, la SCPI rachète ses parts et elle émet de nouvelles parts pour les personnes qui, dans le même temps, souscrivent.

Les différentes sortes de SCPI

SCPI de rendement

Classiques, régionales, internationales diversifiées, murs de magasins.
De manière générale, les droits des associés, propriétaires des parts, sont ceux qu'exercent normalement les associés de toute société civile. Leurs investissements s'effectuent essentiellement sur des locaux d'entreprises, de bureaux, d'entrepôts et de locaux commerciaux.

SCPI de plus-value

Ces sociétés ont pour objectif de privilégier les investissements susceptibles de dégager de belles plus-values.

SCPI fiscales

Le but de ces dernières est de permettre à leurs souscripteurs de défiscaliser en bénéficiant de certains avantages fiscaux comme s'ils agissaient en direct.

La SPCI Scellier

Contrôle :

Etant autorisées à faire publiquement appel à l'épargne, les SCPI sont soumises à la surveillance de l'AMF. Cette surveillance consiste à vérifier le respect des dispositions légales et à viser les notes d'informations remises aux souscripteurs ou acquéreurs de parts. Les SCPI sont également contrôlées par un commissaire aux comptes et par un conseil de surveillance composé de porteurs de parts.

L'imposition des revenus :

Les revenus fonciers :
Le porteur de parts est soumis à l'impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers (sans option possible pour le régime microfoncier) pour sa quote-part des loyers encaissés par la SCPI. Cette quote-part ne correspond pas forcément à ce qui lui est effectivement versé, la SCPI pouvant conserver des loyers au titre de provisions comptables, pour travaux par exemple. Le jour où les travaux seront effectués, le porteur recevra plus que la somme à déclarer.


Les revenus mobiliers :

Le porteur est, le cas échéant, imposé au titre des revenus mobiliers sur sa quote-part des revenus financiers perçus par la SCPI. En effet, les SCPI peuvent être amenées à placer à court terme des sommes en instance d'emploi. Or les produits de ces placements ne correspondent pas à des revenus fonciers, mais à des revenus de capitaux mobiliers. Ils seront imposés directement chez les associés selon la catégorie de revenus concernés .

Le déficit foncier:

Un propriétaire qui subit des déficits fonciers au titre de ses propres immeubles peut avoir intérêt à acheter des parts de SCPI plutôt que des valeurs mobilières. Ces déficits s'imputent sur la fraction des revenus, issue de loyers perçus par la SCPI alors qu'ils ne s'imputeraient pas sur des revenus de valeurs mobilières.

L'imposition des plus-values :

C'est la loi de finances de l'année et prévoit que l'impôt soit calculé et versé directement par le notaire lors de la cession. Le contribuable est ainsi déchargé de toute déclaration (disparition de la déclaration 2049). En cas de revente des parts, les plus-values éventuellement dégagées sont imposées dans les conditions suivantes .

La loi du 31/12/1970 a étroitement réglementé le statut des SCPI. Leur activité est a également été fortement encadrée, notamment par la loi du 4/01/1993, les particuliers bénéficiant ainsi d'une plus grande sécurité pour leurs investissements.

La loi du 2/07/1996 les a dotées d'un nouveau statut, les SCPI étant désormais assimilées à des instruments financiers